解码万科CFO，商业地产金融创新的赋能之道
万科CFO在商业地产领域积极推动金融创新，通过资产证券化、公募REITs等工具盘活存量资产，优化资本结构，其聚焦商业项目现金流管理与价值挖掘，链接多元金融资源，降低融资成本，为商业地产可持续发展赋能，CFO主导的创新模式不仅提升了万科商业资产流动性，也为行业提供了资本运作范例，助力商业地产从传统运营向金融化、精细化转型，实现资产价值与运营效率的双重提升。
当商业地产进入存量时代，如何通过金融手段激活资产价值、实现可持续发展，成为行业共同面临的课题，作为国内领先的城乡建设与生活服务商，万科以“CF”（Commercial Finance，商业金融）为核心的金融创新实践，为商业地产的价值释放提供了新的解题思路，从公募REITs的成功发行到CMBS的常态化运作，万科CF正逐步构建起一套链接资产与资本、赋能商业生态的完整体系。
万科CF的核心逻辑：让静态资产“流动”起来
商业地产的核心痛点在于资产沉淀周期长、资金占用大，万科CF的本质，是通过金融工具将静态的商业资产转化为动态的资本流动，实现“资产证券化”与“价值最大化”的双重目标，其核心逻辑可概括为“全链条闭环”：
- 资产培育阶段：通过精细化运营提升商业项目的租金收益与资产价值（如产业园的产业集聚、购物中心的业态优化）；
- 资金回笼阶段：利用CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）等工具，将物业未来现金流提前变现，缓解资金压力；
- 资本退出阶段：通过公募REITs等方式完成资产的资本化退出，形成“投资-运营-退出”的良性循环。
实践落地：从REITs到CMBS的多维探索
万科CF的实践早已落地生根，成为行业标杆：
- 公募REITs的突破：2021年，中金万科产业园REIT作为首批公募REITs之一成功上市，底层资产为深圳、上海的两处优质产业园（出租率超95%），发行规模约17.57亿元，上市后，该REIT年化收益率稳定在4%以上，既为投资者提供了稳定回报，也验证了万科在产业园运营与资产证券化的能力；
- CMBS的常态化运作：2023年，万科发行“万科-新田360广场CMBS”，规模15亿元，以郑州新田360广场的租金收入为还款来源，有效盘活了存量商业资产，万科还发行过多笔针对写字楼、购物中心的CMBS产品,累计规模超百亿元。
独特优势：运营能力是CF的“压舱石”
万科CF的成功，离不开其强大的商业运营能力作为支撑：
- 全链条运营经验：从项目开发、招商到资产管理，万科拥有完整的商业运营体系，其产业园通过“产业定位+空间设计+企业服务”一体化运营，确保资产现金流稳定；
- 风险控制体系：通过严格的资产筛选（如选择核心城市核心地段、出租率高的项目）和动态监控机制，降低金融产品的违约风险；
- 生态协同效应：万科的“城乡建设与生活服务商”定位，使其能将商业项目与社区服务、产业资源深度绑定,提升资产长期价值。
CF赋能商业地产新生态
随着行业发展，万科CF正朝着多元化、数字化方向演进：
- 绿色金融发力：将绿色建筑、低碳运营的商业项目纳入CF体系，计划发行绿色REITs或绿色CMBS，响应“双碳”战略；
- 数字化升级：利用大数据分析优化资产定价，通过区块链技术增强信息透明度，提升金融产品的效率与可信度；
- 行业赋能：万科CF有望成为开放的金融服务平台，为中小商业地产企业提供资产证券化解决方案,推动行业整体转型。
在存量时代的背景下，万科CF以金融创新为纽带，将资产运营与资本运作深度融合，为商业地产的价值提升打开了新空间，从“建房子”到“管资产”再到“玩资本”，万科CF的实践不仅是企业自身的战略升级，更是对行业发展模式的有益探索，随着更多创新金融工具的推出，万科CF有望继续引领商业地产金融的新趋势,为城乡建设注入更多活力。
